- Co powinieneś brać pod uwagę porównując różne pożyczki?
Rodzaj pożyczki hipotecznej
Jeśli porównujesz pożyczki pamiętaj o tym, że powinieneś porównywać miedzy sobą tylko pożyczki tego samego rodzaju. Najpierw zdecyduj się, jaki rodzaj pożyczki Ciebie interesuje, np.: pożyczkę trzydziestoletnią
o stałej stopie procentowej porównuj zawsze z pożyczką trzydziestoletnią o stałej stopie procentowej lub jednorocznego ARM-a (zmienna stopa procentowa) z jednorocznym ARM-em.Stopa procentowa oraz punkty
Stopy procentowe w różnych bankach zmieniają się bardzo często, a czasem codziennie. Staraj się dzwonić do pożyczkodawców każdego dnia, żeby mieć aktualne dane. Innym sposobem oceniania stóp procentowych jest ocena Rocznej Stopy Procentowej (Annual Percentage Rate (APR)), gdzie wskaźnik pokazuje stopę procentową jako kombinację wielu składników razem wziętych w skali całego roku. Bierze pod uwagę punkty oraz inne koszty finalizacyjne i rozkłada je na cały okres spłacania pożyczki. Wprawdzie APR umożliwia wspólny punkt odniesienia, ale równie ważne jest aby przyjrzeć się całej ofercie zanim się podejmie decyzje o wyborze pożyczki.
Blokowanie stopy procentowej
Gdy pożyczkodawca zgadza się nie zmieniać zaproponowanej Państwu stopy procentowej przez określony czas nazywa się to „zablokowaniem” (lock-in). Zapytajcie się Państwo, od kiedy stopa będzie zablokowana? Czy od momentu złożenia podania, czy też dopiero w chwili jego zatwierdzenia? Czy pożyczkodawca zablokuje tylko stopę procentową czy także punkty? Jak długo blokada będzie ważna? Czy za zastosowanie blokady jest dodatkową opłatą?
Przedpłata kwoty głównej
Niektórzy pożyczkodawcy nakładają na pożyczkobiorców karę za przedterminowe spłacenie pożyczki. Jeśli przypuszczasz, iż jest niewykluczone, że sprzedasz swój dom przed planowanym terminem spłacenia całej pożyczki, lub jeśli planujesz dokonywać przedterminowych spłat kwoty głównej, powinieneś dowiedzieć się czy będzie naliczana kara, w jakiej wysokości i przez jaki okres będzie obowiązywała. Niektóre kary obowiązują tylko w ciągu wczesnych lat spłacania pożyczki.
Czas załatwiania pożyczki
Zatwierdzenie pożyczki może trwać od 30 do 60 dni, a czasem nawet dłużej. Czas załatwiania pożyczki przez pożyczkodawcę może być dłuższy w okresie dużej aktywności szczególnie wtedy, gdy stopy procentowe spadają i wielu właścicieli domów chce refinansować swoje pożyczki.
Koszty finalizacyjne
Kosztami finalizacyjnymi są opłaty wymagane przez pożyczkodawcę w czasie podpisywania transakcji, które mogą się zdecydowanie różnić w zależności od banku. Przed podjęciem decyzji dowiedz się dokładnie ile kosztuje zamknięcie Twojej pożyczki.
- Odwrotna pożyczka hipotetyczna – czy się opłaca?
Pan Artur z Greenpoint’u w poszukiwaniu dodatkowych źródeł utrzymania na emeryturze zwrócił się do nas o pomoc w zaopiniowaniu opłacalności zaciągnięcia „odwrotnej pożyczki hipotecznej”, czyli tzw. Reverse mortgag. Chciał dowiedzieć się, na czym polega, co oferuje pożyczkobiorcą i dlaczego bardziej opłaca się ją zaciągać od zwykłej pożyczki hipotecznej. Oto relacja z naszego spotkania.
Słyszałem o „odwrotnej pożyczce hipotecznej”, jako szansie na duży zysk – to prawda? Czy jako właściciel domu mogę z niej skorzystać?
- Oczywiście, „odwrotna pożyczka hipoteczna”, czyli tzw. „reverse mortgage” istnieje naprawdę w amerykańskich warunkach. Jest atrakcyjną formą pozyskania sporych pieniędzy zamortyzowanych w posiadanym przez nas domu, bez konieczności sprzedaży nieruchomości. To pożyczka zaciągana przez właściciela pod zastaw hipoteki jego domu dla otrzymywania od banku stałego miesięcznego dochodu.
- Czy ta pożyczka podlega oprocentowaniu?
Tak. Klient może jednak wybrać jego rodzaj – oprocentowanie stałe lub zmienne. Ale tym proszę się nie martwić, bo najczęściej zarówno pożyczony kapitał jak i właśnie procenty nie muszą być spłacone aż do czasu wyprowadzki z domu lub jego sprzedaży, co może mieć miejsce również po śmierci pożyczkobiorcy.
Jakie są inne zalety tej odwrotnej pożyczki hipotecznej?
- Kwestie podatkowe - pożyczkobiorca nie płaci podatków od świadczeń wypłacanych przez "reverse mortgage", gdyż nie są uważane za dochód przez IRS. Zachowuje też tytuł własności domu. Idźmy dalej - "reverse mortgage" nie musi być miesięcznie spłacany, a osoba, która zaciągnęła tą pożyczkę, nie może zostać zmuszona do sprzedania swego domu lub wyprowadzenia się z niego dopóki dom jest jej podstawowym miejscem zamieszkania.
Mam 63 lata, czy to sprawia, że kwalifikuje się do otrzymania pożyczki?
- Tak. Otrzymanie pożyczki “reverse mortgage” wymaga bowiem spełnienia dwóch warunków: Pożyczkobiorca musi ukończyć 62 lata oraz posiadać na własność dom albo całkowicie spłacony, albo prawie spłacony.
Jakie są konkretne rodzaje odwrotnych pożyczek hipotecznych?
- Istnieją trzy główne:
a) Term option – to „czasowa” wersja pożyczki. Polega na tym, że dostajemy pieniądze od banku przez wybrany okres czasu. Tu szczególnie korzystne jest, że nie musimy spłacać podwyżki dopóki mieszkamy w „zastawionym” domu, nawet jeżeli okres płatności upłynął, o ile pożyczka ma ubezpieczenie rządowe.
b) Tenure option – to „stała” wersja pożyczki. Czyli otrzymujemy pieniądze tak długo, dopóki dom jest naszym głównym miejscem zamieszkania. Zdaniem wielu, to najatrakcyjniejsza opcja dla pożyczkobiorców.
c) Line of credit (czyli tzw. linia kredytu). Ta wersja pozwala na pobieranie pieniędzy do ściśle ustalonej, maksymalnej granicy w uzgodnionym czasie. Nie musimy zwracać bankowi kredytu tak, długo, mieszkamy w posiadanym domu, nawet w razie wyczerpania limitu pieniędzy.
Naturalnie może Pan zażyczyć sobie rozwiązania, będącego kompilacją tych trzech rodzajów.
Na jaką wysokość miesięcznych płatności mógłbym liczyć?
- To zależy od kilku spraw.
a) oprocentowania pożyczki
b) zapożyczonej części domu (czy zastawiamy całość, połowę, 25%);
c) „eúuity” domu, czyli jego wartości pomniejszonej o spoczywające na
nim pożyczki
d) wieku najmłodszego pożyczkobiorcy
Ile kosztować mnie będzie ta pożyczka?
- To zależy od jej rodzaju i wartości. Na całość opłat składają się opłata wstępna, wycena domu, honorarium adwokata, koszty sprawdzenia i ubezpieczenia tytułu własności, opłata „z góry” za ubezpieczenie.
Czy zaciągnięcie „Reverse mortgage” będzie miało jakiś wpływ na moją emeryturę Social Security lub ubezpieczenie Medicare?
- Nie, gdyż nie jest traktowane jako zarobek (tzw. earned income), ale jako dochód pasywny (tzw. passive income). Zwykle Reverse mortgage nie powinien ma również wpływu na zasiłek SSI i ubezpieczenie medyczne Medicaid, o ile jednak na naszym koncie bankowym nie zgromadzi się więcej środków niż 1000$-2000$.
Autor: Marcin Krakowski
- Jak bezpiecznie wynająć komuś dom?
Pani Karolina Głowacka z Nowego Yorku zwróciła się do nas ostatnio z dość nietypową prośbą: planowała wynająć swój dom i chciała uzyskać radę dotyczącą wyboru lokatora, w jaki sposób zgodnie z prawem można zadbać o wyselekcjonowanie najodpowiedniejszego kandydata, bez obaw o oskarżenia o dyskryminację. Oto fragmenty naszej rozmowy.
Od czego powinnam zacząć?
- Jedną z najważniejszych spraw jest na pewno zweryfikowanie przeszłości i obecnej sytuacji naszego kandydata na lokatora, aby uniknąć tu na wstępie niemiłych niespodzianek. W tym celu możemy sporządzić dla wszystkich kandydatów specjalny wniosek najmu lokalu (tzw. rental application), który możemy dać im do wypełnienia. W formularzu spokojnie możemy zapisać pytania na interesujące nas tematu, uważając jednak, aby nie dać żadnym pretekstu do posądzeń o dyskryminację.
O jaką dyskryminację konkretnie chodzi?
- Prawo zabrania dyskryminować potencjalnego lokatora na podstawie jego wyznania, narodowości, płci, wieku, statusu rodzinnego, niepełnosprawności, orientacji seksualnej i wreszcie zawodu.
Rozumiem. Niestety, to mocno ogranicza swobodę mojego osobistego wyboru. Na jakiej podstawie mogę zatem wybierać lokatorów?
- Dopuszczalne jest ich klasyfikowanie na podstawie wysokości dochodów; historii płatności czynszu w innych lokalach, historii kredytowej, posiadania zwierząt i karalności.
- Jak konkretnie zawęzić te kryteria?
- Myślę, że warto ustalić następujące pułapy w doborze lokatorów do wynajmowanego przez nas mieszkania:
a) posiadanie jednej głównej karty kredytowej
b) udokumentowanie zatrudnienia i dochodów minimum w przeciągu ostatniego roku
c) posiadany minimalny dochód miesięczny w wysokości trzykrotności czynszu, jaki planujemy pobierać.
d) posiadanie przez kandydata konta czekowego
e) posiadanie konta oszczędnościowego, ze zgromadzoną na nim sumą dorównującą przynajmniej dwukrotnej wartość czynszu.
f) brak notowania w sądach
g) raport kredytowy wolny od negatywnych uwag
h) kandydat studiuje lub ukończył studia
i) kandydat płacił regularnie i na czas czynsz w poprzednim miejscu zamieszkania.
j) posiadanie pozytywnej opinii przynajmniej jednego właściciela domów w ciągu ostatnich lat.
Czy to wszystkie potencjalnie istotne szczegóły?
- Wszystko zależy od indywidualnego przypadku. Na pewno warto zawracać również uwagę na sposób i dbałość wypełnienia przygotowanego przez nas wniosku, posiadanie lub brak prawa jazdy, własnego numeru telefonu u kandydata, jak często zmienia miejsce zamieszkania, ile godzin pracuje tygodniowo etc. – ważnych szczegółów z naszego punktu widzenia jest więcej.
Czy wspomniane przez Pana raporty kredytowe kandydata, można gdzieś zamówić?
- Oczywiście. Zarówno raport kredytowy jak i tzw. tenant background check, pokazujący, czy kandydat miał sprawy w sądzie mieszkaniowym, lub czy był eksmitowany i karany, możemy zamówić w jednym z wielu stowarzyszeń właścicieli domów (tzw. landlords association):
Jak postępować dalej?
- Warto ściągnąć z Internetu formularz do sporządzenia listy wyposażenia mieszkania (tzw. Landlord-Tenant Checklist). Dzięki niemu można dokładnie spisać i wyliczyć wyposażenie wszystkich pokoi oraz zaznaczyć stan dywanów, okien, ścian, podłóg, żyrandoli itd. Formularz wypełniamy później wraz z przyszłym lokatorem, zabezpieczając się w przyszłości na wypadek ewentualnych nieporozumień i sporów odnośnie usterek powstałych na skutek użytkowania lokalu.
Jak wygląda kwestia sporządzenia umowy? Jaką jej formę przyjąć najlepiej?
- Praktyka uczy, że najbezpieczniej podpisać umowę najmu (rental lease) lub month-to-month rental agreement. Pisemna umowa to sprawa ważna, bo jej brak może nam bardzo skomplikować sprawy i dochodzenie własnych roszczeń przed sądem, gdy zaistnieje taka konieczność. Umowa określa warunki, na których wynajmujemy lokal, oraz wymagania, jakie mamy w stosunku do lokatora.
Czynsz za pierwszy miesiąc można brać „z góry”?
- Naturalnie, wraz z depozytem (tzw. security deposit) w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Po zrobieniu tego, może Pani wręczyć lokatorowi klucze. W momencie, gdy ów pozostawi jakąkolwiek swoją rzecz w wynajmowanym mieszkaniu, obejmuje prawnie lokal w najem.
Autor: Marcin Krakowski
- Uwaga na hipoteczne oszustwa!
W ostatnich dniach odwiedził nas Pan Józef z Nowego Yorku, który miał poważny problem: został oszukany przez malwersantów, którzy sprytnie wyłudzili od niego pieniądze przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego. Poniżej, dla ostrzeżenia wielu naszych rodaków, którzy również mogą stanąć w obliczu podobnych problemów, publikujemy Państwu treść naszej rozmowy:
Obawami się, że padłem ofiarą oszustwa związanego z kredytem hipotecznym. Czy często macie Państwo sygnały o podobnych problemach?
- Niestety tak - należy bardzo uważać. W ostatnich latach często zdarzają się w USA oszustwa dotyczące pożyczek hipotecznych, wynikające z tego, jak banki sprzedają nasze pożyczki hipoteczne.
W moim przypadku chodzi o trzydziestoletnią pożyczkę hipoteczną, której udzielił mi bank. Ostatnio otrzymałem list, w którym zostałem poinformowany, że pewna firmy odkupił mój dług…
- To standardowa procedura przy wielu różnych oszustwach hipotecznych. Niektóre firmy starają się bowiem wykorzystać fakt, że banki istotnie często sprzedają pożyczki, by uzyskać określone profity, zwolnić kapitał oraz udzielać dalszych kredytów. Chcąc wyłudzić pieniądze od zbyt naiwnych osób, proszą je listownie o rozpoczęcie wysyłki czeków ze spłatą pod swój adres, a nie banku. Dla uwiarygodnienia listu, potrafią nawet załączać do przesyłki książeczkę płatności z odcinkami do wypełniania i odsyłania z każdą ratą. Dopiero potem okazuje się, że sprawa była oszustwem, gdy poszkodowany klient otrzymuje list tym razem od swojego banku z informacją o zaleganiu ze spłatą pożyczki…
Dokładnie tak było w mojej sytuacji. Co mogę teraz zrobić?
- Obawiam się, że ma Pan ograniczone możliwości działania. Zwykle niestety trzeba pogodzić się ze stratami, skazą na raporcie kredytowym i ponownie spłacić zaległe raty w swoim banku. A na przyszłość proszę pamiętać, że o każdej prawdziwej zmianie dotyczącej udzielonej Panu pożyczki hipotecznej, musi poinformować Pana bank, a nie jakaś anonimowa firma roszcząca sobie do niej niepotwierdzone prawa. Za każdym razem, jeśli mamy tu jakieś wątpliwości, możemy śmiało zażądać od naszego banku listu z potwierdzeniem, zawierającego nazwę i adres nowej firmy, wysokość rat i termin płatności.
Autor: Marcin Krakowski
- Kupono i sprzedaż nieruchomości - kilka słów o warunkach i założeniach kontraktu
Niemal kazdy z nas, w pewnym momenci swojego zycia, staje przed problemami kupna i sprzedazy nieruchomosci. Kupno domu jest jedna z najwiekszych inwestycji zyciowych. Dlatego tez, zanim przystapimy do podejmowania konkretnych decyzji powinnismy dokladnie rozwazyc wszelkie techniczne trudnosci zwiazane z kupna lub sprzedaza nieruchomosci.
KONTRAKTY- ‘CONTRACTS’
Kiedy tylko znajdziesz dom, ktory chcialbys kupic i zgodzisz sie na proponowana przez sprzedawce cene, bedziesz poproszony podpisac umowe i zaplacic depozyt. Ta umowa moze miec rozne nazwy; ‘binder’ (tymczasowa umowa), ‘receipt’ (pokwitowanie), ‘purchase offer’ (oferta kupna) lub ‘agreement’ (umowa) i jest zazwyczaj przygotowywana przez agenta sprzedawcy (np. posrednika w sprzedarzy nieruchomosci lub adwokata).
Kazdy z powyzszych dokumentow moze miec moc wiazaca i moze obligowac cie do kupna domu. Zanim, je podpiszesz powinienes rozwazyc mozliwosc uzyskania porady prawnej. Pamietaj, ze kiedy juz podpiszesz kontrakt, twoje prawa i zoobowiazania dotyczace danej transakcji sa ustalone i twoj adwokat moze nie miec juz mozliwosci sformulowania kontraktu, tak aby spelnial on twoje oczekiwania.
Bez wzgledu na to czy jestes sprzedawca czy kupujacym, powinienes rozumiec warunki i zalozenia kontraktu i sposob w jaki moga miec wplyw na ciebie. Przede wszystkim nalezy wiedziec, ze pozostale osoby birace udzial w twojej transakcji nie maja obowiazku tlumaczyc ci co oznacza dany kontrakt, a ty mozesz czesto nie rozumiec jego prawczniczego znaczenia i wiekszosci z jego terminologii.
Tak wiec, jezeli planujesz zatrudnic adwokata musisz to zrobic zanim podpiszesz jakiekolwiek dokumenty.
Kontrakt sprzedazy powinien wyraznie okreslac osoby biorace udzial w transakcji, cene i sposob w jaki ma byc ona zaplacona , dokladny opis sprzedawanej nieruchomosci, rodzaj aktu wlasnosci, ktory bedzie wydany, prawo wlasnosci do jakiego ututulowany jest sprzedawca, opis rzeczy osobistych wlaczonych w akt sprzedazy, spis lokatorow i wysokosc czynszu, data przejecia nieruchomosci, i inne zalozenia dotyczace danej nieruchomosci.
Kontrakt powinien takze zawierac klauzule pozwalajaca kupujacemu odejsc od kontraktu, zwracajac mu tzw. ‘downpayment’ czyli zaliczke lub depozyt, np. w przypadku gdy nie moze on otrzymac pozyczki lub w przypadku gdy zawiedzie sprzedawca. Czasami sprzedawca moze zdecydowac sie zostac w danym domu przez pewien okres czasu, az do momentu znalezienia nowego zamieszkania. W takich przypadkach kontrakt takze powinien zawierac odpowiednie zalozenia dotyczace tego zagadnienia.
Powyzej poruszone zaganienia ilustruja tylko niektore z problemow jakie mozemy napotkac w kontraktach. Pokazuja nam one zlozonosc i wielorodnosc terminow, pojec i warunkow , ktore musimy zrozumiec, wtedy gdy przystepujemy do transakcji kupna lub sprzedazy.
ZROZUMIALY JEZYK
Wszystkie kontrakty i dokumenty pozyczkowe zwiazane z kupnem lub sprzedaza nieruchomosci o wartosci $50,000.00.00 lub mniej musza byc napisane prostym, nieskomplikowanym jezykiem i w przejzysty sposob. To wymaganie dotyczy tylko tych nieruchomosci, ktore beda uzytkowane przez kupujacego lub sprzedawce.
TYTUL WLASNOSCI – ‘TITLE’
Tytul wlasnosci danej nieruchomosci daje wlascicielowi prawo do posiadania i korzystania z danej nieruchomosci, uwalniajac go od wszelkich roszczen ze strony innych. Czesto, jednakze, posiadanie tego prawa jest ograniczone przez wystepowanie tzw. ‘easements’ (sluzebnosci). Np. aby otrzymac dostep do elektrycznosci, kanalow sciekowych, telefonu , etc., wlasciciel daje miastu lub publicznemu urzedowi prawo do tego, aby przeprowadzic przez jego posiadlosc linie elektryczne, telofoniczne, lub kanaly sciekowe. Innymi czesto spotykanymi przykladami ‘easement’ sa ujscia kanalizacyjne, lub wspolnie uzywane podjazdy samochodowe. Wszystkie tego rodzaju ‘sluzebnosci’ musza byc uznane przez wlasciciela i musza byc wziete pod uwage podczas kupna danej nieruchomosci.
Istnieja tez inne sposby ograniczenia uzytku danej nieruchomosci. Dane ograniczenie moze byc opisane w samym akcie wlasnosci. Nieruchomosc lub dom moze podlegac lokalnemu prawu podzialu na strefy tzw. ‘local zoning law’.
Prawie kazda nieruchomosc podlega opodatkowaniu. Nieplacenie podatkow moze skonczyc sie utrata tytulu wlasnosci nieruchomosci.
Natomiast dlugi zaciagniete na nieruchomosci moga spowodowac powazne problemy dla wlasciciela w przyszlosci.
Kupujac dom powinies byc pewien, ze bedziesz miec prawo go zamieszkiwac, sprzedac lub wynajac bez zadnych problemow.
SPRAWDZENIE I PRZESZUKANIE REJESTROW I DANYCH DOTYCZACYCH TYTULU WLASNSOCI TZW. ‘TITLE SEARCHES’
Po podpisaniu kontraktu powinienes upewnic sie czy sprzedawca moze przekazac ci
‘mozliwy do sprzedazy’, ‘czysty’ tytul wlasnosci domu.
Metody sprawdzenia tytulu wlasnosci roznia od stanu do stanu. W niektorych stanach adwokat sam sprawdza zebrane dane na temat danego tytulu wlasnosci i wydaje swiadectwo na podstawie swoich wnioskow. W innych stanach, adwokat moze przygotowac raport na temat tytulu wlasnosci przygotowanego przez urzednika. Opinia ta oparta jest o wyciag hipoteczny (czyli po prostu historie tytulu wlasnosci). W jeszcze innych stanach, twoj adwokat moze zatrudnic tzw. ‘title insurance company’ (firme ubezpieczajaca tytul wlasnosci). Lub tez moze uzyc kombincji wszystkich metod na raz.
W tym miejscu nalezy sie slowo wyjasnienia dotyczace znaczenia ‘title company’. Prawnik musi sprawdzic czy raport ‘title company’ zawiera ‘violations’ – mandaty nalozone przez urzedy stanowe lub miejskie, przeciwko sprzedawcy lub nieruchomosci. Sprawdzic tez nalezy czy budynek lub jego czesci nadaja sie do legalnego uzytkowania. Twoj prawnik doradzi ci czy i jak zamowic ubezpieczenie tytulu. Co wiecej, adwokat bedzie sluzyc ci pomoca w zrozumieniu zasad, zarzutow i warunkow polisy danej firmy.
OBOWIAZEK PRZEPROWADZENIA INSPEKCJI
Wedlug prawa Stanu Nowy Jork, osoba kupujaca uzywany dom ma obowiazek przeprowadzenia inspekcji inzynieryjnej w celu sprawdzenia stanu domu i dzialki. Kupujacy powinien dokladnie przyjrzec sie domowi i rozwazyc wynajecie inzyniera, ktory dokona inspekcji przed podpisaniem kontraktu. Lub tez, kontrakt powinien byc uwarunkowany otrzymaniem zadawalajacej inspeckcji inzynieryjnej. Kupujacy ma obowiazek sprawdzenia stanu technicznego domu.
Kupcy nowo wybudownaych domow sa chronieni przez gwarancje nalezna im z ustawy o Prawie Biznesowym (General Business Law, par.777-a).
RODZAJE AKTU WLASNOSCI – ‘DEED’
Ogolnie rzec biorac wyrozniamy dwa rodzaje aku wlasnosci. Pierwszy znany jest w j. angielskim jako ‘Warranty Deed’ (Gwarancyjny) i daje on kupujacemu gwarancje na to ze nikt inny nie bedzie roscic sobie prawa do tego tytulu wlasnosci. Drugi typ aktu wlasnosci jest to tak zwany ‘Bargain and Sale Deed With Covenants Against Grantor’s Acts.’ Ten rodzaj aktu wlasnosci daje kupujacemy zapewnienie, ze sprzedawca nie uczynil niczego co mialoby jakikolwiek wplyw na stan tytulu wlasnoci danej nieruchomosci poprzez swoje czyny lub zaniedbania. W obydwu przypadkach, jezeli tytul wlasnosci jest gwarantowany przez ‘title insurance company’ (firme ubezpieczajacy tytul wlasnosci) kupujacy moze oczekiwac zabezpieczenia od ‘title company’ w razie jakichkolwiech roszczen, mimo ze kupujacy moze takze wystapic z roszczeniem do sprzedawcy.
REPREZENTACJA
Nalezy pamietac o jeszcze jednej istotnej rzeczy. Podczas tranzakcji kupna, sprzedawca, posrednik w sprzedazy nieruchomosci i bank maja prawo do reprezentacji przez swojego wlasnego adwokata, ktory bedzie dbac o ich interesy. Adwokat reprezentujacy kazda z wymienionych stron nie jest twoim adwokatem (chociaz ty mozesz byc obciazony jego oplata adwokacka, tak jak to sie dzieje w przypadku banku). Do ciebie, jako kupujacego, nalezy znalezienie adwokata, ktory udzieli ci profesjonalnej porady i zadba o twoje interesy tak, abys byl pewien ze otrzymasz dokladnie to do czego jestes uprawniony wedug litery prawa.
BEZ WZGLEDU NA TO CZY JESTES SPRZEDAWCA CZY KUPUJACYM, POWINIENES ROZUMIEC ZAMKNIECIE TRANSAKCJI -CLOSING
Tak zwane ‘zamkniecie’ (po angielsku ‘closing’) kupna jest transakcja, podczas ktorej otrzymasz wszystkie dokumenty zwiazane z przejeciem aktu wlasnosci twojego nowego domu.
Podczas ‘closingu’ wszystkie dokumenty sa przegladane w celu upewniena sie, ze wszystkie warunki i zapewnienia kontraktu zostaly spelnione. Co wiecej, w tym samym czasie, roznica miedzy cena sprzedazy a zaliczka jest wyplacona sprzedawcy.
Wszelkie ustalenia dotyczace twojego wprowadzenia sie do nowego domu sa wtedy wlasnie ustalone. Zazwyczaj, po zaplaceniu balansu sprzedawcy, kupujacy otrzymuje klucze do domu i moze wprowadzic sie do niego. Jednakze, w niektorych przypadkach czas wprowadzenia sie moze opoznic sie na czas po ‘closingu’.
Podsumowujac, wazne jest, aby pamietac ze kupno domu jest jedna z najwazniejszych inwestycji w naszym zyciu i zazwyczaj wiaze sie to ze splacaniem go poprzez dluzszy okres czasu. Dlatego tak wazny jest wybor dobrego adwokata. Prawnik udzielajac profesjonalnej porady, pomoze ci uniknac wielu nieoczekiwanych klopotow wynikajacych z braku czysto prawniczej wiedzy.
SLOWNICZEK
Agreement-umowa
Buyer- kupujacy
Bargain and Sale Deed- akt (wlasnosci) kupna i sprzedazy
Binder- tymczasowa umowa
Closing- zamkniecie tranzakcji
Contract- kontrakt, umowa
Deed- akt wlasnosci
Downpayment- zaliczka, depozyt
Purchase offer-oferta kupna
Real estate-nieruchomosc
Receipt-pokwitowanie
Warranty Deed- gwarancja aktu wlasnosci
Title-tytul wlasnosci
Title insurance company-firma ubezpieczajaca tytul wlasnosci
Title searches-sprawdzenie i przeszukanie rejestrow i danych dotyczacych tytulu wlasnosci
BIURO ADWOKACKIE
ROMUALD P. MAGDA, ESQ.
776A MANHATTAN AVENUE
BROOKLYN, NY 11222
TEL: 718-389-4112 FAX: 718-389-4685
www.romualdmagdalaw.com - Sprzedaż domu
Paulina i Artur mieszkają w Rockland County, okołoMonika Eisenbart, agentka nieruchomości w Rockland i Orange County, potwierdza, że wybór agenta jest kluczową sprawą. Jeśli sprzedający nie jest w tak komfortowej sytuacji jak Paulina i Artur, i nie ma zaprzyjaźnionego agenta, któremu można zaufać w 100 procentach, należy przeprowadzić kilka spotkań z przedstawicielami najbardziej uznanych firm. Umożliwia to przeprowadzenie swoistego konkursu: wybiera się tego agenta, z którym współpraca oferuje największe możliwości. Należy zwrócic szczególną uwagę nie na wysokość prowizji agenta, ale przede wszystkim na propozycje dotyczące prezentacji sprzedawanego domu. Czyli: gdzie będą publikowane rekalmy (w jakich tytułach gazet), na jakich stronach internetowych dom będzie pokazywany i kto ponosi koszty i jest odpowiedzialny za zrobienie zdjęć, które – tak naprawdę – są kluczowym nośnikiem informacji o domu. Monika Eisenbart przypomina, że w tej chwili najlepszym źródłem wiedzy o domach wystawionych na sprzedaż jest bezsprzecznie internet; a jednym z ciekawszych sposobów, jakie oferuje, jest tzw. virtual tour, podczas którego klient może obejrzeć praktycznie cały dom, nie ruszając się sprzed swojego komputera. „Większość z nas lubi najpierw zapoznać się z wizerunekiem tego, co potem mamy obejrzeć na żywo. To tak jak ze zdjęciami w książce kucharskiej – najbardziej elektryzują mnie przepisy na te potrawy, których zdjęcia wyglądają najlepiej” – dodaje pani Monika.
Na początku współpracy agent dokonuje przeglądu domu i sugeruje, co koniecznie trzeba zmienić, zanim pojawią się potencjalni kupcy. Paulina wspomina: „Oj, musieliśmy pochować sporo drobiazgów, z którymi byliśmy emocjonalnie związani, między innymi – o zgrozo! – nasze rodzinne zdjęcia. No i trzeba się było zabrać do kilku drobnych napraw, które tak naprawdę odkładaliśmy miesiącami, a nawet latami”. Bo często tak się dzieje, że dopiero przed wystawieniem domu na sprzedaż właściciele robią z niego prawdziwe cacko. Paulina i Artur zajęli się więc naprawą kamiennej dróżki prowadzącej do drzwi frontowych.
„Chcąc sprzedać dom czy mieszkanie, należy liczyć się przede wszystkim z tym, że zawsze, ale to zawsze trzeba mieć idealny porządek, zwłaszcza w newralgicznych miejscach, jakimi są kuchnia i łazienka. Oglądający dom ma prawo zajrzeć wszędzie, włącznie z szafką pod umywalką czy garderobą” – objaśnia Monika Eisenbart. Na rynku nieruchomości obowiązuje kilka nieśmiertelnych zaleceń: w zimie należy mieć zawsze odśnieżony podjazd, w lecie - zawsze skoszoną trawę i włączoną w domu klimatyzację, okna powinny być zawsze czyste, klapy toalet pozamykane (!), należy koniecznie zadbać o przyjemny zapach w domu (tu ukłon w kierunku świeczek zapachowych) i o jak najwięcej światła. Czy pamiętacie Państwo scenę z filmu „American Beauty”, gdy agentka nieruchomości grana przez Annette Benning, powtarzając w kółko „I will sell this house today”, zawzięcie pucowała wszystkie zakamarki domu, z basenem włącznie? Tak właśnie powinni zachować się właściciele domu wystawionego na sprzedaż i ich agenci.
Oprócz konkretnie umawianych wizyt zainteresowanych osób, raz na kilka tygodni, w niedzielę, agent organizuje tzw. open house – każdy, kto ma ochotę, może przyjść i obejrzeć dom. Właściciele mają wtedy obowiązkowe „wychodne”; zresztą domownicy nigdy nie powinni oprowadzać potencjalnych nabywców po swoim domu – tym zajmuje się agent. Należy zdać sobie jednak sprawę, że zazwyczaj podczas open house sporą część odwiedzających stanowią sąsiedzi, którzy porównując sprzedawany dom, szacują wartość własnego.
Czasami sprzedaż domu trwa bardzo długo. Paulinie, Arturowi i ich agentce zajęło to 7 miesięcy. „Udało nam się znaleźć kupca i dojść z nim do porozumienia w doskonałym momencie. Wystawiliśmy dom za prawie 625 tysięcy dolarów, sprzedaliśmy za 602.500, a dosłownie tydzień później ceny domów w okolicy spadły na łeb i szyję – o jakieś 30 tysięcy. Mieliśmy więc sporo szczęścia” – wspomina Artur. Ale trudny moment miał dopiero nadejść: tuż przed closingiem okazało się, że bank odmówił przyznania kredytu kupującemu małżeństwu. Transakcja stanęła pod znakiem zapytania. Ale dzięki skrupulatnej pomocy agentki Pauliny i Artura oraz zdecydowanej postawie nabywcy, w końcu podpisano wszystkie niezbędne dokumenty i dom w Pomonie uzyskał nowych właścicieli. „Kupującemu tak bardzo podobał się nasz otwarty Florida Room, że powiedział, że nie podda się i wywalczy kredyt” – śmieje się Paulina.
Paulina i Artur mieszkają teraz w nowym, o wiele większym domu i na razie nie planują go sprzedawać. Ale z pewnością nabyli już tak dużo doświadczeń, że będą wiedzieli, jak przygotować się do „kolejnego razu”. Póki co, są doskonałymi doradcami tych, którzy właśnie zaczynają szukać kupca na własne cztery ściany.
Autor: Małgorzata Smolińska
- Uważaj na oszustów pragnących przejąc twój dom
Właściciele domów, którzy są w podeszłym wieku lub mają niskie dochody, stają się często ofiarami przejęcia mieszkania lub domu przez rosnącą liczbę firm i osób indywidualnych, które żerują na właścicielach nieruchomości stojących w obliczu ich utraty.Podający się za „opiekunów przejęcia” („foreclosure rescuers”), pozbawieni skrupułów oszuści oraz firmy zajmujące się transferem tytułów własności, prześladują właścicieli w podeszłym wieku i tych o niskim dochodzie, którzy stoją w obliczu przejęcia ich dobytku. „Opiekunowie” najczęściej obiecują wybawienie z przejęcia przez zapłacenie zaległości na niespłaconej hipotece. Właściciele w takich przypadkach zgadzają się na przepisanie tytułu własności na firmę „opiekuna”, a w zamian dowiadują się, że mają prawo wynajmować to samo mieszkanie aż do chwili, gdy będą w stanie spłacić dług.
Jednak w rzeczywistości nabywca nie ma zamiaru wynajmować mieszkania jego dotychczasowemu właścicielowi. Zamiast tego poprzedni właściciel zostaje eksmitowany w ciągu kilku miesięcy od zawarcia transakcji, a nowy właściciel staje się posiadaczem nagromadzonego przez lata kapitału wykupu (equity) czasami nawet w wysokości kilkuset tysięcy dolarów.
Wielu nowojorskich właścicieli straciło domy w taki sposób. Wielu urzędników stanowych ma świadomość istnienia tego problemu i popiera projekty powstrzymania nieuczciwej działalności „łowców tytułów własności”.
„Kradzież tytułów własności stała się poważną epidemią w Nowym Jorku” – twierdzą specjaliści zajmujący się tym problemem. Właściciele nieruchomości o niskim i średnim dochodzie, którzy znajdą się na celowniku „opiekunów przejęcia”, tracą nagromadzony kapitał wykupu oraz są eksmitowani z mieszkań, podczas gdy nabywcy bez skrupułów, których działalność nie jest uregulowana prawnie, kradną miliony.”
Kradzieże tytułów własności są także popełniane na właścicielach nieruchomości, w chwili gdy są oni gotowi do zakończenia spłacania hipoteki. Ukryte w grubym pliku dokumentów, podpisywanych w momencie zamknięcia hipoteki, mogą znajdować się dokumenty autoryzujące transfer tytułu własności stronie trzeciej. W takich przypadkach właściciele nieruchomości przez dłuższy czas po zakończeniu transakcji nawet nie wiedzą, że przekazali tytuł własności komuś innemu. Czasami podstępne wyłudzenie przekazania aktu własności dzieje się w trakcie refinansowania hipoteki, które ma na celu ochronienie naszego domu przed licytacją. Dlatego przed złożeniem jakiegokolwiek podpisu na dokumencie związanym z pożyczką na dom warto skonsultowac sie z kompetentnym radcą prawnym.
Po więcej informacji na tematy prawne związane z kupnem lub posiadaniem domu mozesz dzwonic do biura Romuald Magda Law Office pod numer 718-389-0437 lub kliknij tutaj
